http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/ 住宅ローンアドバイス・コンサルティングを手がける、木澤和也の日常思うこと 日々感じることを綴ったブログです。 ja Copyright 2008 Thu, 18 Sep 2008 10:02:38 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 「一戸建てってどうよ？」　というサイトでは、 四天王コラムの「ローン」を担当しています。 あと、 「家の時間」　というサイトでは、 知っておこう“住宅ローン”のコーナーを担当しています。 以上は、定期的に更新することになっていますので、 こちらでも最新の情報を提供していきたいと思っています。 ]]> http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/09/post_59.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/09/post_59.html 一戸建てってどうよ 家の時間 Thu, 18 Sep 2008 10:02:38 +0900 ＧＷが終わり、急にローンのご相談が増えています。 住宅展示場やモデルルームは、ＧＷが１年のうちで 比較的訪問者が多いといわれています。 マイホームの購入をＧＷに検討して、 それからローンの勉強をはじめた方が多くいらっしゃるということでしょうか。 ローンのご相談で多いのは、やはり、 どのローンを選べばよいのか、 どの金融機関を選べばよいのか、 という内容です。 なかでも、アドバイスが難しいのは、 金融機関にいくつも申し込みをして 否決（不承認）となった上でご相談にこられるケースです。 本音を申しますと、金融機関に融資を申し込む前に ご相談にきて頂ければよかったのに、と思うことが多くあります。 毎月１００件以上のご相談をお受けしていますが、 ローンの申し込みの前に『事前準備』をしておけば、 審査がスムーズにすすんでいたのに、と思うケースが 本当に多くあるのです。 ちなみに一度ローンを申し込んで通らなかった場合、 条件が大きく変わるなどしない限り、 再びその金融機関でＯＫとなることはほとんどなく、 また、通らなかった理由を知ることは出来ない場合が多いです。 なので、できるだけ早い段階でご相談に来て頂けると 助かるのですが。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/05/post_58.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/05/post_58.html 住宅ローン相談 Tue, 13 May 2008 08:27:09 +0900 数年前、住宅業界の方に向けたセミナーなどで よくお話しさせて頂きました。 マイホームの購入者を襲う３つの上昇 １．社会保険料負担の上昇 ２．建築資材の高騰による建築費の上昇 そして、最後に ３．金利の上昇 です。 本当は、このほかにもあって、 また、そのための対策もあるのですが、 ここでは割愛します。 いずれにしても、いよいよ現実的になってきました。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_57.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_57.html 思うこと Wed, 30 Apr 2008 11:40:20 +0900 先週２５日、国債市場では、長期金利が急上昇しました。 １０年ものの新発債の利回りは、一時1.645％となり、 昨年１１月以来の高い水準となりました。 サブプライム問題が一段落して、 米国金利がこれ以上下がる可能性が薄れ、 加えて、日銀の年内利上げの可能性を考えると、 いまから住宅ローンを組む方、 変動金利タイプで借りている方は、 要注意です。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_56.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_56.html 金利 Mon, 28 Apr 2008 16:01:42 +0900 最近、比較的高額な物件を購入される方からの 住宅ローンのご相談が増えています。 具体的には、７～８０００万円から１億円程度のものです。 以前からもあったのですが、最近増えているように感じています。 高額案件の場合、金融機関が、物件や貸付金額に 上限を設けている場合があるため、 年収が高くても条件に合わないケースがあります。 しかし、現実的には、こうしたケースの場合、 住宅ローン扱いではないかたちで、 金融機関が融資に応じてくれるケースも多くあります。 ただし、問題なのは、収入や所得の安定性です。 事業をされている方や、業績や成果に連動するかたちで 収入を得られている方が多いため、 将来にわたっても継続的にその収入があるかどうかが ポイントとなります。 経験則ですが、本当にケースバイケースというのが実感です。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_55.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_55.html 相談事例 Fri, 25 Apr 2008 09:17:08 +0900 昨日は京都で、某企業様の会議にて、 １時間ほどお話しさせて頂く機会を頂きました。 大阪に拠点がありながら、京都でのお仕事はこれまで、 意外と少なかったのですが、 最近、外国からの観光客が増えていることもあって 元気と聞いていた京都で活躍される企業様に触れ、 改めて、何か惹きつけられる思いを、肌で感じました。 ところで、その京都の古い町並みをみてふと感じたのですが、 京都には、手直しをしながら、長く住んでいる家が多いということです。 そして、もし、世代を超えて引き継がれていくことが、 最初から分かっている家なら、 たとえば、返済１００年の住宅ローンも理屈の上では可能では？ と思ったりしていました。 残念ながら、いまの住宅ローンは、家そのものというよりも、 借り手の返済能力を判断して、貸し付けが行われているので、 現実的には難しいのだと思います。 これからの、いわゆる２００年住宅においては、 金融機関の発想はかわるのでしょうか？ http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_54.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_54.html 思うこと Wed, 23 Apr 2008 18:34:42 +0900 最近、携帯電話でこのブログを読んで頂いている方が、 増えているようです。 携帯電話からのご相談は、 ①お名前 ②ご連絡先（携帯電話） ③メールアドレス と、ご相談内容をご記入の上、こちらblog@ap-f.comまで http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_53.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_53.html ケータイ電話からのご相談 Fri, 18 Apr 2008 16:06:32 +0900 最近よくご相談を受けるケースとして、 離婚された場合の住宅ローンです。 相談を受けるのは、ほんとにいろんなケースがあるのですが、 意外と多いのが、女性から、新たに住宅ローを組みたいけど、 前夫との共有名義の家があり、 そこの連帯債務者（あるいは連帯保証人）になっている というケースです。 離婚しても、名義の変更などが行われておらず、 ただ、前の夫が住宅ローンを支払っているため、 実質的には負担ゼロということなのですが、 新しく住宅ローンを組もうと思った場合に、 以前のローンがネックになるというわけです。 こうした案件では、名義変更に加え、 贈与や金融機関との話し合いなど、 いくつか面倒なことが考えられます。 こうした案件でお困りの方は今後増えてくると思います。 当方のような、第三者的な立場の需要も 今後増えるのではないかと思っています。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_52.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_52.html 相談事例 Thu, 17 Apr 2008 08:38:14 +0900 「住宅ローン審査のコツ」（暮らしのサポートセンター運営） では日々、住宅ローンを利用される方からの いろんなご相談をお受けしています。 また、住宅ローンを利用する方は、住宅会社さんから家を買い、 金融機関から融資を受けるので、そういった企業さんとも 日常的に接点があります。 こうした状況で強く意識するのは、 「住宅ローンを利用する方は、基本的に住宅ローンのプロではない」 ということです。 住宅ローン利用者からの声として、 「金融機関に相談したら事務的だった」 「住宅営業マンは売ることしか考えていない！」 といった話しを聞くことがありますが、 恐らく金融機関も住宅会社も悪気がないことも多いと思います。 ただ、「納得するまできちんと説明しますね！」という スタンスがもう少しあれば、利用者にもっと喜ばれるのだと思います。 当方のサービスとしては、 こうした視点を大切にしていきたいと思っています。 ]]> http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_51.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/post_51.html 思うこと Mon, 07 Apr 2008 09:01:55 +0900 フラット35の利用には、住宅金融支援機構の技術基準を 満たしている必要があります。 その証拠書類として、適合証明書というものがあります。 これがないと、フラット35の融資は実行されません。 適合証明について、この４月から、一部手続きが変更になりました。 かなり使いやすくなった点もあります。 例えば、中古の一戸建ての場合、 基礎の高さは原則として40㎝以上です。 ただし、築後10年を経過した住宅で、 床下空間に腐朽・蟻害等がない場合は、 基礎の高さは30㎝以上となりました。 これまでは、すべて40㎝以上のため、 このことが理由で適合証明書の発行を受けられなかったケースが、 意外と多くありました。 基礎高30㎝でも、１０年間何もなく経過している住宅なら、 機構の技術基準上は、問題ない、ということなのでしょう。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/35_3.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/04/35_3.html フラット３５ Tue, 01 Apr 2008 09:56:58 +0900 住宅を新築する場合、工事を依頼している建築会社さんが、 万一倒産してしまった場合、どうなるのでしょうか？ 工事が途中でストップしてしまいますよね。 建築会社さんや工務店さんは、 自分の感性にあったところを選びたいものですが、 その会社の財務内容まではなかなか分からないものです。 そこで、完成保証という制度があります。 一部の検査機関などで扱っている保証制度ですが、 もし建築会社が倒産しても、その後の工事や そのための費用を保証してくれるのです。 「うちのお願いしている住宅会社は大手だから…」 という方もおられるかも知れませんが、 こうした制度にも気を遣っている業者さんだからこそ 安心して依頼できるという面もあるかもしれません。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/post_50.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/post_50.html 思うこと Wed, 26 Mar 2008 14:00:47 +0900 平成１８年１２月に公布された改正貸金業法では、 それまで事実上３０％近い金利で融資されていた、 消費者金融をはじめとした貸金業者の融資が、 上限金利が２０％に引き下げられることとなりました。 いわゆるグレーゾーン金利の撤廃です。（平成１９年１２月施行） この、改正貸金業法では、同時に、 借りすぎ、貸しすぎを防ぐために、 貸金業者から総借り入れ額が年収の３分の１を超える借り入れは、 原則禁止となることとなっています。 これがいわゆる総量規制です。 こちらについては、段階的に施行されることとなっています。 （平成１９年１２月施行から２年半以内） 住宅ローンにおいては、消費者金融からの借りすぎは、 審査に大きな影響がありますので、 審査が厳しい人は理屈上減るのかも知れませんが…。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/post_49.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/post_49.html 思うこと Mon, 24 Mar 2008 09:52:44 +0900 住宅ローンの相談でよくあるのが、 金利は今後上がるのでしょうか？　というお話しです。 結論としては、誰にも分からないというのが正直なところですが、 一ついえるのは、 住宅ローンは、２０年や３０年といった長期で借りることが多いので、 そうした数十年単位でみた場合、いまはかなり低い水準である、 ということです。 住宅ローンの金利は、短期プライムレートを基準としている 商品が多いですが、平成１３年から平成１８年にかけては、 最低水準（１．３７５％、主要行の場合）でした。 現在は少し上がっていますが、それでもまだ低い水準です。 住宅ローンの金利タイプを選ぶ場合に、 今後の金利動向を予測したい、と考える方が多いのですが、 返済期間におけるリスクと、現在の金利水準、 そして何よりも、自身の家計で考えてきちんと返せるかどうか、 こうしたことを納得して決める必要があると思います。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/post_48.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/post_48.html 金利 Fri, 14 Mar 2008 13:05:38 +0900 長らくブログを休んでいました。 ２月、３月は、引越しのシーズンです。 マイホームを買った方は、引き渡しをしてもらう時期でもあります。 このため、住宅ローンを借りる方も多く、 相談対応に追われていました。（言い訳です） 一方で、３月、４月は、会社では新入社員さんが入ってくる時期ですが、 住宅・不動産関連の会社さんで、住宅ローンの研修講師もさせて頂いており、 当分はその準備に追われそうです。 ところで、４月からのニュースとして、 フラット35Sの受付がスタートします。 現在のところ予定となっていますが、４月１４日から受付を開始し、 ７月３１日までだそうです。 これまで、４つの技術基準のうちの１つを満たしていることが条件でしたが、 今回からは、２つ以上満たしている必要があるとのことです。 これにより、当初5年間の融資金利について、 0.3％の優遇を受けることができます。 ４つの技術基準とは、 ◆省エネルギー性 ◆耐震性 ◆バリアフリー性 ◆耐久性・可変性 以上のことをさします。 個人的には、これからの住宅に求められるものばかりですので、 それで金利優遇が受けられるのであれば、 願ったりかなったりという気がしますが。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/35s_2.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/03/35s_2.html フラット３５ Wed, 12 Mar 2008 17:16:03 +0900 住宅金融支援機構が１月７日に発表した、 フラット35の１月の金利では、 保証型を除く平均金利が、 返済期間２１年以上３５年以内の場合で前月比０．１１７％上昇し３．０２６％に、 返済期間１５年以上２０年以内の場合で前月比０．０９７％上昇の２．８２％となった。 また、フラット３５保証型の１月の金利は２．７２％～３．１４％となった。 「金利が低いから買いどき」という話しがあります。 たしかに金利が低いときに住宅を購入すると、 住宅ローンの金利負担は少なくて済みます。 しかし、金利が上昇すると買いどきではなくなるのか、 というと、ある意味ではそうかも知れませんが、 もっと問題なのは、借入額を減らさざるをえなくなる、 つまり、購入する物件の価格を下げなければならない、 ということだと考えます。 金利が上昇した時点で、給料もアップして、 使えるお金（可処分所得）も増えれば問題ないのでしょうが、 なかなかそういう訳にはいかないかもしれません。 つまり、「金利が低いいまが買いどき」というのは、 実は「金利が低いいまなら、金利が上昇した後よりも、 よりグレードの高い物件が購入できるチャンス」 というのが正確なのかもしれません。 http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/01/post_47.html http://www.ku-shin.sakura.ne.jp/cgi/kizawa/2008/01/post_47.html 金利 Wed, 09 Jan 2008 09:46:14 +0900